Cumpărați Teren în România

Parcele construibile · teren agricol · teren de dezvoltare · reguli pentru cumpărători străini · ANCPI

Cumpărarea de teren în România – fie o parcelă construibilă în suburbia unui oraș, un teren agricol în Transilvania, sau un teren de dezvoltare pe litoralul Mării Negre – este cea mai complexă categorie din punct de vedere juridic, de achiziție imobiliară românească. Achizițiile de teren implică un set specific de reguli care nu se aplică achizițiilor de apartamente sau case: clasificările de zonare și utilizare a terenului, drepturile obligatorii de preempțiune pentru terenul agricol, restricțiile pentru cumpărătorii din afara UE, pentru terenul agricol și forestier, și desemnările de mediu care pot limita ce se poate construi sau cum poate fi utilizat terenul.

Romania for Business Advisory S.R.L. asistă cumpărătorii străini în navigarea pieței românești de teren – identificând clasificarea corectă a terenului, efectuând due diligence-ul juridic și de urbanism complet, gestionând procesul de notificare a preempțiunii pentru terenul agricol și coordonând înregistrarea ANCPI. Toate serviciile sunt oferite în limba engleză.

Pentru cetățenii și companiile din afara UE/SEE, dobândirea directă a terenurilor în România depinde de legislația română, tratatele internaționale aplicabile și condiția de reciprocitate

Cetățenii și persoanele juridice din state terțe pot dobândi terenuri în România în condițiile prevăzute de lege și de tratatele internaționale aplicabile, pe bază de reciprocitate. Dacă achiziția directă nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc. Cetățenii UE pot achiziționa toate tipurile de teren direct. Romania for Business Advisory S.R.L. coordonează evaluarea eligibilității, înregistrarea SRL și achiziția terenului, ca o singură colaborare integrată.

Clasificarea Terenului – Cadrul Central

Cel mai important concept unic din legislația română a terenurilor este clasificarea terenului ca intravilan sau extravilan. Această clasificare determină ce se poate construi pe teren, cum poate fi utilizat și ce cerințe de tranzacție se aplică.

Intravilan (în interiorul zonei construite)

Ce înseamnă:

Teren în interiorul zonei construite oficial desemnate a unei localități
Poate fi utilizat pentru construcție – rezidențială, comercială, industrială
Supus reglementărilor de urbanism (PUG/PUZ/PUD)
Autorizație de construire obținibilă de la autoritatea locală

Cine poate cumpăra:

Cetățeni și companii UE: direct
Cetățeni din afara UE/SEE: achiziția directă a terenului intravilan depinde de legislația română, tratatele internaționale aplicabile și condiția de reciprocitate

Utilizări tipice:

Construcție de case, dezvoltare de apartamente, dezvoltare comercială/de birouri, parc industrial, dezvoltare hotelieră sau turistică

Extravilan (în afara zonei construite)

Ce înseamnă:

Teren în afara zonei construite – agricol, forestier sau alt teren deschis
Utilizare principală: producție agricolă, silvicultură
Construcția nu este în general permisă, fără schimbarea utilizării
Poate fi schimbat în intravilan, prin decizia consiliului local (PUZ)

Cine poate cumpăra:

Cetățeni UE: direct
Cetățeni din afara UE/SEE: eligibilitatea pentru achiziția directă trebuie verificată conform legislației și tratatelor aplicabile; dacă aceasta nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc

Utilizări tipice:

Agricultură, agroturism, silvicultură, energie solară/eoliană (cu autorizații), dezvoltare viitoare (după schimbarea în intravilan)

Tipuri de Teren Disponibile în România

Romania for Business Advisory S.R.L. asistă cu achiziții în patru categorii principale de teren. Fiecare are prețuri, reguli de zonare și cerințe de due diligence diferite.

Tip de teren	Descriere, interval de preț tipic și considerații esențiale
Parcelă construibilă (teren intravilan construibil)	O parcelă în interiorul zonei construite (intravilan), cu un certificat de urbanism valabil, care confirmă construibilitatea. Prețurile variază de la 20 €/m² în orașele rurale, la 500–1.500 €/m² în zonele centrale din București și Cluj. Certificatul de urbanism specifică procentul de ocupare a terenului (POT) și coeficientul de utilizare a terenului (CUT) – determinând cât se poate construi.
Teren agricol (teren agricol extravilan)	Teren agricol în afara zonei construite, clasificat pe categorie de calitate (arabil, livadă, pășune, fânețe, vii). Prețuri de la 500–5.000 €/ha, în funcție de regiune, calitate și proximitatea infrastructurii. Supus drepturilor obligatorii de preempțiune, conform Legii 17/2014 – Legea nr. 17/2014 stabilește mai multe ranguri de preemptori, iar termenul pentru exercitarea dreptului de preempțiune este de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare.
Teren de dezvoltare / investiție	Teren cu potențial de dezvoltare – fie deja intravilan, cu zonare comercială sau rezidențială, fie extravilan, cu o cale viabilă de schimbare a utilizării în intravilan. Tarifat la o primă, care reflectă potențialul de dezvoltare. Due diligence-ul de zonare atent este esențial – statutul PUZ, disponibilitatea infrastructurii și dispoziția comitetului local de planificare afectează toate valoarea.
Teren forestier (teren forestier)	Pădure și teren împădurit – supus unor protecții stricte, conform legislației forestiere românești. Nu poate fi despădurit fără aprobarea Ministerului Mediului. Pentru cumpărătorii din afara UE/SEE, dreptul de a dobândi direct teren forestier trebuie verificat conform legislației române, tratatelor internaționale aplicabile și condiției de reciprocitate; dacă achiziția directă nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc. Terenul forestier este de obicei achiziționat pentru ecoturism, gestionarea lemnului sau investiție de conservare. Prețuri de la 500–3.000 €/ha.

Reguli pentru Cumpărători Străini – Dreptul de Proprietate asupra Terenului în România

Tip de cumpărător	Intravilan (parcelă construibilă)	Extravilan agricol	Teren forestier
Cetățean UE	✓ Achiziție directă	✓ Achiziție directă	✓ Achiziție directă
Cetățean din afara UE/SEE	Achiziția directă a terenului, indiferent de categorie, trebuie verificată conform legislației române, tratatelor internaționale aplicabile și condiției de reciprocitate; dacă achiziția directă nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc	Achiziția directă a terenului, indiferent de categorie, trebuie verificată conform legislației române, tratatelor internaționale aplicabile și condiției de reciprocitate; dacă achiziția directă nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc	Achiziția directă a terenului, indiferent de categorie, trebuie verificată conform legislației române, tratatelor internaționale aplicabile și condiției de reciprocitate; dacă achiziția directă nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc
Companie UE	✓ Achiziție directă	✓ Achiziție directă	✓ Achiziție directă
Companie din afara UE/SEE	Achiziția directă a terenului trebuie analizată conform legislației române și tratatelor internaționale aplicabile; dacă nu este permisă, poate fi utilizată o societate românească	Achiziția directă a terenului trebuie analizată conform legislației române și tratatelor internaționale aplicabile; dacă nu este permisă, poate fi utilizată o societate românească	Achiziția directă a terenului trebuie analizată conform legislației române și tratatelor internaționale aplicabile; dacă nu este permisă, poate fi utilizată o societate românească
SRL românesc (orice proprietar)	✓ Toate tipurile de teren	✓ Toate tipurile de teren	✓ Toate tipurile de teren

Înființarea unui SRL românesc, pentru a deține teren, durează 5–10 zile lucrătoare și costă de la 500 €

Un SRL românesc (societate cu răspundere limitată) poate fi înființat în 5–10 zile lucrătoare și poate apoi achiziționa orice tip de teren românesc – inclusiv teren extravilan agricol și forestier – indiferent de naționalitatea acționarilor săi. Pentru cumpărătorii din afara UE/SEE care doresc să achiziționeze teren agricol sau forestier, aceasta este ruta standard. Romania for Business Advisory S.R.L. coordonează atât înființarea SRL, cât și achiziția terenului, într-un singur serviciu integrat.

Teren Agricol – Drepturi de Preempțiune Conform Legii 17/2014

Cumpărarea de teren agricol (teren agricol extravilan) în România este supusă unei proceduri obligatorii de preempțiune, conform Legii 17/2014 privind vânzarea terenurilor extravilane agricole. Legea nr. 17/2014 stabilește mai multe ranguri de preemptori, inclusiv coproprietari și anumite persoane apropiate proprietarului, proprietarii investițiilor agricole și/sau arendașii, proprietarii terenurilor agricole vecine, tinerii fermieri, anumite instituții de cercetare agricolă, persoane fizice cu domiciliul/reședința în unitatea administrativ-teritorială relevantă sau în unitățile vecine și, în ultimul rang, statul român prin Agenția Domeniilor Statului.

Categoria de preempțiune	Cine are dreptul – și în ce ordine
Prioritatea 1 – coproprietarii	Ceilalți proprietari care dețin în comun aceeași parcelă agricolă (coproprietari) – de exemplu, în cazuri de moștenire nedivizată. Aceștia au primul drept de a cumpăra cota vânzătorului, la prețul oferit.
Prioritatea 2 – arendașii agricoli	Chiriașii care dețin un contract de arendă valabil (arendaș) asupra terenului, timp de cel puțin 3 ani – și care au cultivat terenul – au dreptul de a cumpăra la prețul oferit de vânzător, înainte ca acesta să fie vândut unui terț.
Prioritatea 3 – proprietarii terenurilor adiacente	Proprietarii terenurilor direct adiacente (vecini) terenului vândut – pe orice limită – au dreptul de a cumpăra la prețul oferit.
Prioritatea 4 – Statul Român	Statul Român – reprezentat de Agenția Domeniilor Statului (ADS) – are un drept final de preempțiune, pentru toate vânzările de teren agricol.
Cum funcționează procesul	Oferta de vânzare este depusă la primăria în raza căreia se află terenul și este afișată conform procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014. Preemptorii își pot manifesta intenția de cumpărare în termen de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei. Dacă niciunul nu își exercită dreptul în termenul legal, vânzarea poate continua către cumpărătorul propus. Romania for Business Advisory S.R.L. gestionează procesul de notificare a preempțiunii.
Aprobări și avize suplimentare	Pentru vânzarea terenurilor agricole extravilane pot fi necesare avize sau aprobări speciale în cazurile prevăzute de Legea nr. 17/2014, inclusiv în funcție de amplasarea terenului și de regimul juridic aplicabil. Nu există o regulă generală potrivit căreia orice tranzacție de peste 30 de hectare sau orice achiziție printr-un SRL deținut de un nerezident necesită automat aprobarea Ministerului Agriculturii. Evaluăm această cerință de la începutul colaborării.

Termenul legal pentru exercitarea dreptului de preempțiune este de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan care intră sub incidența Legii nr. 17/2014 este supusă procedurii de preempțiune, termenul pentru exercitarea drepturilor de preempțiune fiind de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei. Aceasta este o cronologie statutară fixă. Combinată cu timpul de pregătire a documentației, depunerea ofertei și etapele administrative ulterioare, procesul de preempțiune adaugă de obicei 8–12 săptămâni la cronologia achiziției de teren agricol. Planificați în consecință.

Urbanism – Ce Se Poate Construi pe Terenul Dumneavoastră Românesc

Pentru parcelele construibile intravilan, ce se poate construi este determinat de cadrul de urbanism la trei niveluri: Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și Planul Urbanistic de Detaliu (PUD). Înțelegerea regulilor de planificare aplicabile este esențială, înainte de a achiziționa teren destinat dezvoltării.

Instrument de planificare	Ce acoperă și de ce contează
PUG (Plan Urbanistic General)	Planul Urbanistic General acoperă întreaga localitate – desemnând terenul ca rezidențial, comercial, industrial, spațiu verde, protejat etc. PUG-ul determină dacă o parcelă este intravilan sau extravilan și utilizarea sa generală permisă. Un nou PUG este pregătit la fiecare 10 ani – multe localități românești operează sub PUG-uri depășite, creând incertitudine. Verificați întotdeauna statutul PUG actual, înainte de a achiziționa.
PUZ (Plan Urbanistic Zonal)	Un Plan Urbanistic Zonal acoperă o zonă specifică și oferă reguli de planificare mai detaliate – specificând înălțimea maximă a clădirii (Hmax), Procentul de Ocupare a Terenului (POT – % maxim al parcelei care poate fi acoperit de amprenta clădirii), Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT – suprafața totală construită, împărțită la suprafața parcelei), distanțele de retragere, cerințele de parcare și utilizările permise. Un PUZ valabil este necesar pentru majoritatea proiectelor de dezvoltare.
PUD (Plan Urbanistic de Detaliu)	Un Plan Urbanistic de Detaliu este necesar pentru proiecte individuale specifice de dezvoltare – acoperind rutele de acces, conexiunile de utilități, amenajarea peisagistică și relația precisă dintre clădirea propusă și vecinii săi. PUD-urile sunt de obicei necesare pentru proiectele de dezvoltare medii și mari.
Certificat de Urbanism	Înainte de a achiziționa o parcelă construibilă, cumpărătorul ar trebui să obțină un certificat de urbanism – un document emis de autoritatea locală (Primărie), care rezumă toate regulile de planificare aplicabile parcelei specifice (PUG, PUZ, PUD, limite de înălțime, POT, CUT, cerințe de retragere, orice obligații de planificare). Aceasta este verificarea esențială de planificare pre-achiziție, pentru orice achiziție de teren de dezvoltare.
Schimbarea utilizării (integrare în intravilan)	Terenul extravilan poate fi potențial rezonat în intravilan, printr-o decizie a consiliului local – permițând dezvoltarea care altfel nu ar fi permisă. Acest proces (integrare în intravilan) durează de obicei 6–24 de luni, necesită pregătirea unui nou PUZ și este supus votului consiliului local. Romania for Business Advisory S.R.L. coordonează cererile de schimbare a utilizării, alături de achiziția terenului.

Due Diligence pentru Teren – Ce Verificăm Înainte de a Cumpăra

Due diligence-ul pentru teren din România este mai extins decât pentru proprietăți construite – pentru că terenul este mai greu de verificat fizic, iar riscurile juridice sunt mai greu de observat. Romania for Business Advisory S.R.L. efectuează verificările următoare, înainte de semnarea oricărui contract preliminar.

Domeniu de due diligence	Ce verificăm și de ce
Cartea Funciară ANCPI	Înscrierea în cartea funciară confirmă: proprietarul înregistrat, numărul cadastral al parcelei, suprafața, categoria de utilizare, orice ipoteci sau gajuri înregistrate, servituți sau hotărâri judecătorești. Esențial: suprafața cadastrală corespunde suprafeței pe care vânzătorul pretinde că o vinde?
Planul cadastral și studiul topografic	Revizuim planul cadastral și, unde este necesar, angajăm un topograf autorizat, pentru a verifica fizic limitele parcelei, suprafața, forma și acuratețea înregistrării ANCPI. Discrepanțele dintre planul cadastral și realitatea fizică sunt frecvente, pentru înregistrările mai vechi.
Clasificarea și zonarea terenului	Confirmăm clasificarea intravilan/extravilan, categoria specifică a terenului (arabil, livadă, pășune, forestier etc.), regulile PUG/PUZ/PUD aplicabile și construibilitatea parcelei – obținând certificatul de urbanism de la autoritatea locală.
Verificarea drepturilor de preempțiune	Identificăm toți deținătorii de drepturi de preempțiune, pentru terenul extravilan agricol – verificând dacă există coproprietari, arendași, proprietari adiacenți sau alți cumpărători prioritari – și gestionăm procedura de notificare.
Desemnări de mediu	Verificăm dacă terenul sau orice parte a acestuia se află în: o zonă protejată Natura 2000, un parc național sau rezervație naturală, o zonă inundabilă, o zonă cu risc de alunecări de teren, sau o zonă supusă protecției arheologice. Oricare dintre aceste desemnări poate restricționa ce se poate construi sau cum poate fi utilizat terenul.
Accesul la infrastructură	Confirmăm: oferă un drum public acces direct la parcelă, sau accesul este printr-o servitute privată peste terenul unui vecin? Este electricitatea disponibilă la limita parcelei? Există apă și canalizare centralizată, sau cumpărătorul trebuie să furnizeze propria infrastructură? Care este costul și fezabilitatea conectării la utilități?
Sarcini și servituți	Verificăm orice servituți înregistrate (drept de trecere, servituți de utilități, drepturi de drenaj) care ar putea limita modul în care terenul poate fi utilizat – și orice hotărâri judecătorești, proceduri de executare sau dispute juridice care afectează terenul.

Procesul de Achiziție de Teren în România – Pas cu Pas

Achizițiile de teren din România sunt mai complexe și durează mai mult decât achizițiile de apartamente sau case. Procesul de mai jos se aplică unei achiziții standard de parcelă construibilă – terenul agricol adaugă pașii de preempțiune.

Cerințe & eligibilitate

Scurtlistă de terenuri & vizionare

Due diligence complet

Verificare de urbanism

Preempțiune (dacă este agricol)

Antecontract semnat

Act notarial & ANCPI

Planificare post-achiziție

Etapă	Ce se întâmplă
1. Cerințe și eligibilitate	Stabilim cerințele cumpărătorului privind terenul – tip, mărime, locație, utilizarea intenționată (construcție proprie de casă, dezvoltare comercială, agricultură, investiție) și buget. Evaluăm eligibilitatea cumpărătorului străin și oferim consultanță privind ruta SRL românesc, dacă este necesar.
2. Scurtlistă de terenuri și vizionare	Identificăm parcele potrivite din rețeaua noastră de agenți și dezvoltatori, anunțuri locale și contacte directe cu proprietarii. Vizitele la fața locului sunt coordonate. Evaluăm caracteristicile fizice ale fiecărei parcele, accesul, priveliștile, panta, drenajul și orice constrângeri vizibile de infrastructură.
3. Due diligence complet	Extras Cartea Funciară ANCPI, revizuirea planului cadastral, verificarea limitelor topografice, verificarea clasificării terenului, căutarea desemnărilor de mediu, confirmarea accesului la infrastructură și revizuirea sarcinilor.
4. Verificare de urbanism	Certificat de urbanism obținut de la autoritatea locală, pentru parcela specifică – confirmând toate regulile de planificare aplicabile, coeficienții de construire, limitele de înălțime și utilizările permise. Pentru terenul extravilan, evaluăm calea de schimbare a utilizării în intravilan.
5. Procedura de preempțiune (agricol)	Pentru terenul extravilan agricol: pregătim documentația necesară și coordonăm depunerea ofertei de vânzare la primăria competentă, precum și procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014. Gestionăm termenul legal de 45 de zile lucrătoare pentru exercitarea drepturilor de preempțiune și confirmăm în scris că niciun deținător de drept de preempțiune nu și-a exercitat dreptul, înainte de a proceda.
6. Antecontract	Revizuim contractul preliminar, în limba engleză – verificând prețul, depozitul, condițiile de finalizare, confirmarea conformității preempțiunii și orice condiții precedente legate de construcție. Negociem îmbunătățiri, înainte ca clientul să semneze.
7. Act notarial și ANCPI	Notar bilingv identificat și programat. Pachetul complet de documente pregătit, incluzând extrasul ANCPI, planul cadastral, documentația de preempțiune (dacă este agricol), certificatul de urbanism. Actul semnat. Înregistrarea ANCPI depusă.
8. Planificare post-achiziție	După înregistrarea ANCPI: pregătirea cererii de autorizație de construire (dacă este construcție proprie), inițierea PUZ (dacă este proiect de dezvoltare), cererile de conectare la utilități, procesul de schimbare a utilizării (dacă este necesară rezonarea din extravilan).

Prețuri – Serviciul de Achiziție de Teren în România

Achizițiile de teren sunt tarifate mai mare decât achizițiile de apartamente sau case, din cauza due diligence-ului suplimentar – verificarea cadastrală, verificările de urbanism, gestionarea drepturilor de preempțiune și revizuirea desemnărilor de mediu. Tariful de serviciu de mai jos acoperă toată munca de coordonare.

Notă de implementare: Procesul de preempțiune conform Legii 17/2014, pentru terenul agricol, adaugă timp și documentație semnificative – tarifați în consecință. Achizițiile mari de teren de dezvoltare (peste 1ha) ar trebui tarifate individual, după o evaluare inițială. Confirmați toate sumele de tarife, înainte de publicare.

SERVICIUL DE ACHIZIȚIE DE TEREN – ROMÂNIA

de la 2.000 €
tarif de serviciu pentru cumpărător

SERVICIUL DE ACHIZIȚIE DE TEREN INCLUDE:

Evaluarea eligibilității cumpărătorului străin – UE vs afara UE, ruta SRL, dacă este necesară
Identificarea tipului de teren – intravilan vs extravilan, categorie și zonare
Extras Cartea Funciară ANCPI – titlu, limite, sarcini
Revizuirea planului cadastral și studiului de limite – verificare topografică
Verificare de urbanism – PUG/PUZ/PUD, utilizări permise și coeficienți de construire
Verificarea dreptului de preempțiune (drept de preempțiune) – drepturi de stat și vecini
Conformitatea preempțiunii pentru terenul agricol (Legea 17/2014), pentru extravilan
Revizuirea desemnărilor de mediu și patrimoniu (Natura 2000, zone protejate)
Confirmarea accesului la infrastructură – drum, utilități, fezabilitatea conexiunii
Revizuirea antecontractului – traducere în engleză și consultanță juridică, înainte de semnare
Coordonare notarială – notar bilingv, pachet complet de documente
Înregistrare titlu ANCPI – dreptul de proprietate înregistrat în Cartea Funciară
Îndrumare de planificare post-achiziție – pașii următori, pentru autorizația de construire / dezvoltare

GRILA DE TARIFE – ACHIZIȚIE DE TEREN

Achiziție de parcelă construibilă – serviciu complet pentru cumpărător de la 2.000 €
Achiziție de teren agricol (extravilan) – conformitate Legea 17/2014 de la 2.500 €
Achiziție de teren mare de dezvoltare (peste 1 ha) de la 3.000 €
Doar due diligence pentru teren – ANCPI, zonare, verificare preempțiune de la 600 €
Revizuirea antecontractului sau contractului de vânzare (engleză) de la 300 €
Coordonarea schimbării utilizării terenului (integrare în intravilan) de la 1.500 €
Tarife notariale (separate – plătibile notarului) ~0,5–1% din preț
Taxa de înregistrare ANCPI (separată) ~0,1–0,5% din preț

Găsiți teren în România

Tariful de serviciu este separat de prețul de achiziție al terenului, tarifele notariale, taxa de înregistrare ANCPI și comisionul agentului imobiliar. Achizițiile de teren agricol implică perioade obligatorii de așteptare pentru preempțiune – confirmați cronologia, la definirea domeniului. Tarifele pot fi supuse TVA-ului românesc.

Întrebări Frecvente – Cumpărarea de Teren în România

Depinde de tipul de teren și naționalitatea cumpărătorului. Cetățenii UE (persoane fizice și companii) pot achiziționa toate tipurile de teren românesc – inclusiv teren agricol și forestier – în aceleași condiții ca cetățenii români. Pentru cetățenii din afara UE/SEE, dobândirea directă a terenului intravilan depinde de legislația română, tratatele internaționale aplicabile și condiția de reciprocitate. Pentru cetățenii din afara UE/SEE, dobândirea directă a terenurilor agricole sau forestiere trebuie verificată conform legislației române, tratatelor internaționale aplicabile și condiției de reciprocitate. Dacă dobândirea directă nu este permisă, poate fi utilizat un SRL românesc.

Terenul intravilan se află în interiorul zonei construite oficiale a unei localități – poate fi utilizat pentru construcție (case, apartamente, clădiri comerciale), sub rezerva regulilor de urbanism aplicabile (PUG/PUZ). Terenul extravilan se află în afara zonei construite – este în principal teren agricol sau forestier și nu poate fi construit în mod normal, fără o schimbare a utilizării (integrare în intravilan). Clasificarea intravilan/extravilan este cel mai important factor care determină pentru ce poate fi utilizată o parcelă de teren, în România.

Legea 17/2014 reglementează vânzarea terenului extravilan agricol din România. Legea nr. 17/2014 stabilește șapte ranguri de preemptori, iar termenul pentru exercitarea dreptului de preempțiune este de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare. Procesul de preempțiune include un termen legal de 45 de zile lucrătoare, la care se adaugă celelalte etape administrative prevăzute de Legea nr. 17/2014. Pentru vânzarea terenurilor agricole extravilane pot fi necesare avize sau aprobări speciale în cazurile prevăzute de Legea nr. 17/2014, inclusiv în funcție de amplasarea terenului și de regimul juridic aplicabil. Nu există o regulă generală potrivit căreia orice tranzacție de peste 30 de hectare sau orice achiziție printr-un SRL deținut de un nerezident necesită automat aprobarea Ministerului Agriculturii.

Un certificat de urbanism este un document emis de autoritatea locală (Primărie), care rezumă toate regulile de planificare aplicabile unei parcele specifice – inclusiv dacă este construibilă, procentul maxim de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), înălțimea maximă a clădirii, cerințele de retragere și orice desemnări sau obligații speciale. Pentru orice teren achiziționat cu intenția de a construi, obținerea certificatului de urbanism, înainte de achiziție, este esențială – spune cumpărătorului exact ce se poate construi pe teren. Romania for Business Advisory S.R.L. obține certificatul de urbanism, ca parte a procesului de due diligence pentru teren.

Prețurile parcelelor construibile variază enorm, în funcție de locație. București central: 500–1.500 €/m²+. București suburban: 80–250 €/m². Cluj-Napoca: 300–1.000 €/m² (central) până la 100–300 €/m² (suburban). Orașul Brașov: 100–400 €/m². Orașele și localitățile mai mici din România: 20–100 €/m². Teren agricol: 500–5.000 €/ha, în funcție de calitate și regiune. Toate prețurile sunt indicative – confirmați nivelurile actuale de piață cu echipa noastră, înainte de a lua decizii de achiziție.

Nu direct. Terenul extravilan agricol nu poate fi utilizat pentru construcția de case, fără a trece mai întâi printr-un proces de schimbare a utilizării (integrare în intravilan) – care convertește terenul din extravilan în intravilan și permite obținerea unei autorizații de construire. Procesul de integrare în intravilan necesită o decizie a consiliului local, pregătirea unui PUZ (Plan Urbanistic Zonal) de către un arhitect licențiat și aprobarea de la mai multe autorități. Procesul durează de obicei 6–24 de luni și nu este garantat să reușească. Romania for Business Advisory S.R.L. evaluează viabilitatea procesului de schimbare a utilizării, înainte de efectuarea achiziției terenului.

Terenul din România poate fi supus mai multor desemnări de mediu care restricționează dezvoltarea: zone protejate Natura 2000 (rețea de biodiversitate UE), care acoperă aproximativ 23% din teritoriul României; parcuri naționale și rezervații naturale; zone inundabile; zone cu risc de alunecări de teren; și zone cu protecție arheologică. Oricare dintre aceste desemnări poate limita ce se poate construi, poate necesita permise suplimentare, sau, în unele cazuri, poate interzice complet construcția. Romania for Business Advisory S.R.L. verifică toate desemnările de mediu, ca parte a procesului de due diligence pentru teren.

O achiziție simplă de parcelă construibilă intravilan durează aproximativ 2–3 luni, de la începerea procesului, până la înregistrarea ANCPI. Achizițiile de teren extravilan agricol durează mai mult – procedura de preempțiune include un termen legal de 45 de zile lucrătoare, la care se adaugă celelalte etape administrative prevăzute de Legea nr. 17/2014, ceea ce face ca durata totală să fie de 3–5 luni, pentru o achiziție curată de teren agricol. Dacă este necesară o schimbare de utilizare (rezonare intravilan), durata totală, de la achiziția terenului până la autorizația de construire, poate fi de 12–24+ luni.

Pentru cetățenii din afara UE/SEE, dreptul de a dobândi direct orice categorie de teren trebuie analizat conform legislației române, tratatelor internaționale aplicabile și condiției de reciprocitate. Dacă dobândirea directă nu este permisă, un SRL românesc poate fi utilizat ca structură de achiziție. Romania for Business Advisory S.R.L. coordonează atât înființarea SRL (de la 500 €), cât și achiziția terenului, într-o singură colaborare integrată, minimizând întârzierile și costurile.