Cumpărați un Apartament în România

Cetățenii UE/SEE pot achiziționa, în general, proprietăți rezidențiale în România, în aceleași condiții ca cetățenii români. Cetățenii din afara UE/SEE pot achiziționa clădiri și apartamente, însă pot exista restricții privind achiziția terenului aferent sau a cotei de teren. Procesul este același ca pentru cumpărătorii români: verificarea titlului la ANCPI, antecontract, act notarial și înregistrare ANCPI. Romania for Business Advisory S.R.L. coordonează toți pașii, în limba engleză.

Prețurile apartamentelor din București variază semnificativ, în funcție de locație și calitate. Zone centrale și semi-centrale: €1.500–2.500/m² pentru revânzare; €1.800–2.800/m² pentru construcție nouă. Zone suburbane: €1.100–1.700/m². Un apartament cu 2 camere (echivalent 1 dormitor) de 50–60 m², într-o locație centrală din București, costă de obicei €80.000–140.000. Prețurile din Cluj-Napoca sunt similare cu cele din centrul Bucureștiului. Toate cifrele sunt indicative – confirmați prețurile actuale de piață cu echipa noastră.

Apartamentele românești sunt descrise după numărul de camere (camere) – unde fiecare număr de camere include camera de zi, ca o cameră. Astfel: garsonieră = studio (o cameră principală); apartament cu 2 camere = 1 cameră de zi + 1 dormitor (echivalent unui apartament cu 1 dormitor); apartament cu 3 camere = 1 cameră de zi + 2 dormitoare. Aceasta este o sursă comună de confuzie pentru cumpărătorii internaționali – un „apartament cu 3 camere” în românește este un apartament cu 2 dormitoare, în termeni vest-europeni.

Pe lângă prețul de achiziție, bugetați pentru: tariful notarial (~0,5%–1% din prețul de achiziție); taxa de înregistrare ANCPI (~0,1%–0,5%); comisionul agentului imobiliar (2–4%, dacă cumpărați printr-un agent); și tariful nostru de serviciu pentru cumpărător (de la €1.500). TVA se poate aplica la apartamentele nou-construite – cota standard este de 21%, iar cota redusă de 11% se aplică numai dacă sunt îndeplinite condițiile legale. Costurile totale de tranzacție pentru cumpărător sunt de obicei 3%–6% din prețul de achiziție.

Da – acesta este unul dintre cele mai comune scopuri de utilizare pentru cumpărătorii străini. Randamentele brute din chirie în București și Cluj-Napoca sunt de obicei 5%–8% pe an – comparabile sau mai bune decât multe orașe vest-europene, la prețuri de intrare semnificativ mai mici. Randamentele nete, după întreținere, impozit pe proprietate și impozit pe venit, sunt de obicei 4%–6%. Romania for Business Advisory S.R.L. oferă analiză a randamentului din chirie și scurtliste de proprietăți gata de chiriaș, pentru cumpărătorii de investiții.

Contractul preliminar (antecontract) poate fi semnat de la distanță sau prin împuternicire. Actul notarial (transferul final) trebuie semnat în fața unui notar românesc – fie personal în România, fie prin împuternicire acordată de cumpărător unui reprezentant de încredere din România. Romania for Business Advisory S.R.L. coordonează ruta de împuternicire, pentru cumpărătorii care nu pot călători – permițând ca întreaga achiziție să fie finalizată fără ca cumpărătorul să viziteze România.

După achiziție: impozit anual pe proprietate (impozit pe clădiri) – de obicei 0,1%–0,2% din valoarea evaluată, plătibil la Primăria locală. Dacă apartamentul este închiriat: impozit pe venitul din chirie de 10% din venitul net din chirie (după deducerea standard de 20%). Pentru transferul unei proprietăți din patrimoniul personal al unei persoane fizice, impozitul pe transfer este de 3% din valoarea tranzacției dacă proprietatea a fost deținută până la 3 ani și de 1% dacă a fost deținută mai mult de 3 ani. Echipa contabilă a Romania for Business Advisory S.R.L. oferă consultanță privind poziția fiscală aplicabilă.

Riscuri esențiale de verificat: (1) ipoteci sau gajuri înregistrate în Cartea Funciară care nu au fost divulgate – trebuie ridicate, înainte de transfer; (2) modificări ilegale, fără autorizații de construire – în special în clădirile mai vechi; (3) datorii de asociație lăsate de vânzător – existența datoriilor către asociația de proprietari trebuie verificată înainte de transfer, iar vânzătorul trebuie să prezinte documentele prevăzute de lege privind situația obligațiilor restante; (4) fiabilitatea dezvoltatorului pentru achizițiile în avans – verificați istoricul și dacă depozitele sunt ținute în escrow; (5) dispute privind pereții/podeaua/tavanul comune, în clădirile mai vechi. Procesul de due diligence al Romania for Business Advisory S.R.L. acoperă toate cele cinci domenii de risc.

De la începerea căutării proprietății, până la primirea titlului înregistrat la ANCPI: de obicei 6–12 săptămâni, pentru un apartament de revânzare simplu. Cronologia se împarte astfel: căutare și scurtlistă (1–3 săptămâni), due diligence (1–2 săptămâni), antecontract și finanțare (1–2 săptămâni), programare notarială (1–2 săptămâni), înregistrare ANCPI (3–6 săptămâni). Achizițiile de construcție nouă în avans au cronologii mai lungi, în funcție de etapa construcției și data livrării.