Unitățile de birouri de Gradul A din București se oferă la aproximativ €1.500–3.000/m², în funcție de zonă, etaj și vechimea clădirii; unitățile mai mici de Gradul B și vilele transformate se vând mai ieftin. Pe lângă preț, bugetați onorariul notarial de aproximativ 0,5–1%, înscrierea ANCPI de aproximativ 0,1–0,5%, eventualul comision al agentului și TVA de 21%, dacă vânzarea este taxabilă. Prețurile sunt orientative – confirmăm prețurile actuale pentru cerințele dumneavoastră.
Cumpărați un Birou în România
Unități de birouri · clădiri de birouri · Gradul A și B · București · Cluj-Napoca · Timișoara
Piața românească de birouri comerciale – centrată pe București și în creștere rapidă în Cluj-Napoca și Timișoara – oferă companiilor internaționale o combinație de infrastructură modernă de birouri de Gradul A, și o forță de muncă bine educată și multilingvă. Bucureștiul s-a consacrat ca una dintre destinațiile premium de outsourcing și servicii partajate din Europa Centrală și de Est, cu multinaționale importante care operează amprente mari de birouri, în principalele districte de afaceri ale orașului.
Romania for Business Advisory S.R.L. ajută companiile internaționale, afacerile românești în creștere și investitorii să cumpere spații de birouri în România – de la o singură unitate într-un centru de afaceri până la o clădire de birouri întreagă. Coordonăm căutarea, verificăm titlul și autorizațiile de construire, revizuim în engleză contractul de vânzare, vă consiliem privind TVA și alegerea între cumpărarea pe persoană fizică sau prin companie românească și gestionăm actul notarial și înscrierea la ANCPI.
Serviciu de achiziție birou – România
la cerere
serviciu pentru cumpărător
serviciu pentru cumpărător
Serviciul de achiziție birou include:
- Consultanță privind cerințele – mărime, locație, grad, buget, uz propriu sau investiție, parcare
- Prezentare a pieței – unități și clădiri de birouri de vânzare în zonele alese
- Scurtlistă și vizionări – coordonate cu vânzători, dezvoltatori sau agenți
- Due diligence – extras de Carte Funciară ANCPI, proprietar, ipoteci și sarcini
- Verificarea autorizațiilor – autorizație de construire, recepție și certificat de performanță energetică
- Analiză TVA – dacă vânzarea este supusă TVA de 21% sau scutită și cum recuperează cumpărătorul TVA-ul
- Verificarea asociației de proprietari și a cheltuielilor comune – datorii și costuri lunare
- Revizuirea antecontractului în engleză – preț, avans, data finalizării, penalități
- Coordonare notarială și înscrierea titlului pe numele cumpărătorului la ANCPI
- Configurare după achiziție – conturi de utilități, administrarea clădirii, declararea impozitului local pe clădire
Grila de tarife – achiziție birou
- Achiziția unui birou – coordonare pentru cumpărător (proces complet) de la €2.000
- Analiza TVA a achiziției de la €300
- Tarife notariale (achiziție – separate, plătibile notarului) ~0,5–1% din preț
- Înregistrare ANCPI (achiziție – separată) ~0,1–0,5% din preț
Tariful de serviciu este separat de prețul de achiziție, tarifele notariale, taxa de înregistrare ANCPI și comisionul agentului. Toate tarifele sunt confirmate în scris, înainte de începerea colaborării. TVA-ul se poate aplica tarifului de serviciu. Tranzacțiile cu proprietăți comerciale ar trebui revizuite de un avocat și consultant fiscal român calificat.
Vânzarea unei clădiri noi de birouri se face cu TVA de 21%; o clădire veche se vinde scutit de TVA, dacă vânzătorul nu optează pentru taxare
O clădire este nouă din punct de vedere al TVA până la 31 decembrie a anului următor primei utilizări, iar vânzarea ei se face cu cota standard de 21%. Când vânzătorul și cumpărătorul sunt ambii înregistrați în scopuri de TVA în România, TVA-ul pentru o vânzare taxabilă de clădire se aplică de obicei prin taxare inversă – cumpărătorul îl declară și îl deduce în același decont, fără plată efectivă. Un cumpărător neînregistrat în scopuri de TVA plătește TVA-ul ca parte a prețului. Romania for Business Advisory S.R.L. verifică regimul de TVA al vânzării înainte de semnarea antecontractului.
Ce Fel de Birouri Puteți Cumpăra în România
În România se vând trei tipuri de proprietăți de birouri. Fiecare are propria înscriere în Cartea Funciară și se cumpără prin act notarial, dar verificările și cumpărătorul tipic diferă.
Unitate de birou într-o clădire
- Unul sau mai multe etaje ori unități într-o clădire de birouri sau mixtă
- Proprietarul plătește o cotă din cheltuielile comune asociației
- Unități de Gradul A în București: orientativ €1.500–3.000/m²
- Potrivit pentru uz propriu peste 5 ani sau ca investiție închiriată
Clădire de birouri întreagă
- Clădiri mai mici de Gradul B și blocuri renovate
- Control complet asupra clădirii și a chiriașilor
- Due diligence mai amplu: autorizații, securitate la incendiu, stare tehnică
- De obicei cumpărată prin companie
Vilă sau casă transformată în birou
- Frecventă în cartierele rezidențiale centrale din București
- Folosința de birou trebuie permisă de autorizații și de planul urbanistic local (PUZ)
- Verificăm că recepția corespunde folosinței actuale de birou
- Potrivită pentru echipe mici și firme de profesii liberale
Când Merită să Cumpărați un Birou în România
Achiziția blochează prețul plus 3–6% costuri de tranzacție, așa că se justifică pentru companiile care rămân în același spațiu cel puțin 5 ani și pentru investitorii care cumpără o unitate cu chiriaș. Fișa de mai jos arată cui i se potrivește și ce trebuie bugetat.
Cumpărarea unui birou / unitate comercială
Cel mai bun pentru:
- Afaceri stabilite pe termen lung, care construiesc un activ
- Companii cu nevoi stabile de spațiu (peste 5 ani)
- Eficiență fiscală – amortizare și recuperare TVA
- Investiție – cumpărare pentru închiriere către terți
Considerații de achiziție:
- Se poate aplica TVA de 21% – în general recuperabilă, sub rezerva regulilor normale de deducere a TVA
- Este necesară verificarea titlului ANCPI și act notarial
- Credit ipotecar comercial – disponibil companiilor
- Domeniu de due diligence mai mare, comparativ cu rezidențial
Prețuri: €1.500–3.000/m² București Gradul A
Principalele Zone de Birouri – București și Nu Numai
Bucureștiul domină piața românească de birouri comerciale, dar Cluj-Napoca, Timișoara și Iași cresc rapid. În București, clustere de birouri s-au format în jurul unor artere de transport și districte de afaceri specifice.
| Locație | De ce o aleg companiile |
|---|---|
| Floreasca / Barbu Văcărescu (București) | Clusterul premium de Gradul A din București – Globalworth Campus, Oregon Park, Floreasca Park. Chiriași majori din tehnologie și finanțe. Aproape de metroul Floreasca. |
| Dimitrie Pompeiu / Pipera (București) | Dezvoltări mari, de tip campus (Globalworth Tower, Olympia Tower). Focus pe BPO și outsourcing. Parcare bună. Legături de autobuz și tren suburban. |
| CBD / Piața Victoriei (București) | Districtul central istoric de afaceri. Guvern, finanțe, juridic. Adrese prestigioase. Stoc mai vechi, combinat cu clădiri renovate. |
| Calea Floreasca / Aurel Vlaicu (București) | District de piață medie în creștere. Acces bun la metrou. Mix de stoc nou și renovat. Ofertă puternică de facilități în apropiere. |
| Centrul orașului Cluj-Napoca / Florești | Al doilea oraș al României, pentru absorbția de birouri de Gradul A. Sector IT puternic. Parcuri tehnologice VIVO! și Tetarom. Sursă de talent universitar. |
| CBD Timișoara și parcuri de afaceri | Moștenirea industrială și auto determină creșterea serviciilor partajate. Prezență internațională în creștere. |
| Iași – CBD și districtul Palas | Capitala de afaceri a Moldovei. Palas Campus este dezvoltarea premium de Gradul A. Populație studențească mare. Costuri de trai reduse, pentru angajați. |
Due Diligence Înainte de a Cumpăra un Birou în România
Romania for Business Advisory S.R.L. face aceste verificări înainte de semnarea antecontractului și îi oferă cumpărătorului un rezumat scris în engleză.
| Ce verificăm | De ce contează |
|---|---|
| Extras de Carte Funciară ANCPI | Confirmă proprietarul înscris, numărul cadastral al unității și orice ipotecă, sechestru sau hotărâre judecătorească. O ipotecă trebuie radiată înainte sau la finalizare, de obicei din prețul de cumpărare. |
| Autorizații de construire și de folosință | Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție trebuie să acopere spațiul așa cum este folosit astăzi. Birourile amenajate în apartamente sau vile au nevoie de autorizații pentru schimbarea destinației. |
| Certificat de performanță energetică | Conform Legii 372/2005, vânzătorul trebuie să prezinte certificatul de performanță energetică la vânzarea unei clădiri sau unități. |
| Regimul de TVA al vânzării | Dacă clădirea este nouă din punct de vedere al TVA, dacă vânzătorul optează pentru taxarea unei clădiri vechi și dacă se aplică taxarea inversă între doi plătitori de TVA. |
| Asociația de proprietari și cheltuielile comune | Datoriile vânzătorului către asociația de proprietari și costurile comune lunare pe care le va plăti noul proprietar – întreținere, pază, încălzirea și răcirea spațiilor comune. |
| Chiriași existenți | Când o unitate închiriată este cumpărată ca investiție, contractul de închiriere în vigoare trece de regulă la cumpărător. Citim termenii contractului, garanția și expirarea înainte de stabilirea prețului. |
| Terenul de sub clădire | Clădirile pot fi cumpărate de orice cumpărător străin. O companie din afara UE/SEE are restricții la dobândirea terenului (Legea 312/2005); un SRL românesc deținut de străini nu are. |
Cum Se Cumpără un Birou în România
Romania for Business Advisory S.R.L. gestionează achiziția de la prima discuție până la titlul înscris. Orice vânzare se încheie în fața unui notar român și se înscrie la ANCPI.
01
Cerințe definite
02
Prezentare a pieței
03
Scurtlistă vizionată
04
Due diligence finalizat
05
Antecontract semnat
06
Act notarial semnat
07
Înscriere ANCPI
| Etapă | Ce se întâmplă |
|---|---|
| 1. Cerințe | Stabilim cerințele: suprafața în m², locația, gradul, bugetul, uz propriu sau investiție, parcarea și dacă biroul se cumpără pe persoană fizică sau prin companie românească. |
| 2. Prezentarea pieței | Oferim o prezentare scrisă a unităților și clădirilor de birouri de vânzare în zonele alese, cu prețurile cerute pe m² și un clasament față de cerințe. |
| 3. Scurtlistă și vizionări | Organizăm vizionări cu vânzătorii, dezvoltatorii sau agenții. Pentru companiile care nu sunt încă în România, vizionăm în numele clientului și trimitem un raport video pentru fiecare proprietate. |
| 4. Due diligence | Extras de Carte Funciară, istoricul proprietății, autorizații, certificat energetic, regimul de TVA, datorii la asociație și eventualii chiriași – rezumate în scris înainte de ofertă. |
| 5. Antecontract | Revizuim antecontractul de vânzare în engleză – preț, avans, data finalizării, condiții și penalități – și negociem modificările înainte ca clientul să semneze. |
| 6. Act notarial | Programăm notarul și pregătim documentele. Cumpărătorul semnează actul final în România sau prin reprezentant, pe bază de procură. |
| 7. Înscriere ANCPI și configurare | Notarul depune actul pentru înscrierea în Cartea Funciară. Confirmăm înscrierea, transferăm contractele de utilități și declarăm proprietatea pentru impozitul local. |
Tarife pentru Achiziția unui Birou în România
Tariful nostru de coordonare pentru cumpărător începe de la €2.000 și acoperă căutarea, due diligence, revizuirea antecontractului, coordonarea notarială și înscrierea la ANCPI. Este separat de prețul de achiziție, onorariul notarului, taxa de înscriere ANCPI, eventualul comision al agentului și TVA, acolo unde se aplică.
Întrebări Frecvente – Cumpărarea unui Birou în România
[/vc_column_text]Vânzarea unei clădiri noi – până la 31 decembrie a anului următor primei utilizări – este supusă TVA de 21%. Vânzarea unei clădiri vechi este scutită de TVA, dacă vânzătorul nu optează pentru taxare. Între doi plătitori de TVA din România, TVA-ul se aplică de obicei prin taxare inversă, astfel încât cumpărătorul îl declară și îl deduce fără să-l plătească vânzătorului.
O companie care folosește biroul îl poate amortiza și poate recupera TVA-ul la o achiziție taxabilă, ceea ce o persoană fizică nu poate. Cumpărarea printr-un SRL românesc evită și restricțiile privind terenul care se aplică firmelor din afara UE/SEE. Cumpărarea pe persoană fizică este mai simplă pentru un investitor care închiriază o singură unitate. Alegerea depinde de modul de folosire a biroului – comparăm ambele variante pentru cazul dumneavoastră.
Da. O companie străină poate cumpăra clădiri și unități de birouri în România. Companiile din afara UE/SEE au restricții la dobândirea terenului de sub clădire, conform Legii 312/2005, motiv pentru care multe cumpără printr-o filială românească.
Da – unitățile de birouri pot fi cumpărate integral și închiriate companiilor. Randamentele brute pentru unitățile comerciale din zonele principale ale Bucureștiului sunt de obicei de 7–9%. Dacă unitatea se vinde cu chiriaș, contractul de închiriere trece de regulă la cumpărător, așa că revizuim termenii acestuia înainte de stabilirea prețului.
Pentru o unitate fără complicații, 6–12 săptămâni de la începutul căutării până la titlul înscris: căutare și scurtlistă 1–3 săptămâni, due diligence 1–2 săptămâni, antecontract 1–2 săptămâni, programarea la notar 1–2 săptămâni și înscrierea ANCPI 15–30 de zile lucrătoare. O clădire întreagă sau o vânzare cu probleme de TVA ori de autorizații durează mai mult.